险资进入楼市蠢蠢欲动 大量收购将在明年出现
时间：2010/10/20
来源：上海证券报
作者：朱楠
在保监会9月初正式发布《保险资金投资不动产暂行办法》，业内预计将有逾4500亿元人民币的资金有望进入房地产领域。目前，虽然险资进入楼市尚处在前期筹备阶段，但明年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家。
戴德梁行中国投资部联席主管叶建成指出，保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值。同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。
平安财险进入成都楼市
9月下旬，香港联交所上市公司瑞安建业发布公告称，已与中国平安签订协议，以7.18亿元的价格出售成都中汇广场项目。该项目总建筑规模在4万平方米左右，包括1—31层商业以及办公楼面，每平方米实际成交价格近2万元。公告显示，在出售完成后，该栋物业将成为平安财险在西南地区的总部。这是平安保险曲线首次进入成都楼市。
根据戴德梁行研究分析，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格。由于商业地产投资者大多是机构，更多看重长期租金的表现，而保险资金也会选择长期持有等方式来进行投资，因此商业地产市场在未来依然会保持相对平稳的态势，不会出现大幅飙升。叶建成指出：“相对来说，住宅市场更加大众化，更多受供需和政策影响，而保险资金是长期持有一个项目，不存在短期炒卖。因此商业地产市场波动不会像住宅市场那么大。”
险资收购明年将大量浮现
一个商业地产项目从建造到招商，再到后期运营管理，通常需要长达3—5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。为缓解资金链的压力，部分开发商不得不选择分拆出售，而导致项目后期管理的不可控及整体品质的下降。
而保险资金的进入，给开发商增加了一条融资渠道和退出渠道。叶建成表示，险资可以通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业项目，开发商也不再依赖分拆出售回笼资金。除此之外，保险资金还可能采取开发定制的模式，即开发商根据保险公司要求开发地产项目，然后转售给保险公司。
叶建成表示，目前各大保险公司还处在组建团队、初步接触的前期准备阶段，从实际成交情况来看，保险资金尚未大规模进入商业地产市场。“金融风暴爆发至今已有两年，目前经济形势是稳步向上，但是房地产政策方面仍有较多调控，买卖双方处于价格僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。”叶建成告诉记者，随着险资深入楼市，明年将有更多商用物业的大宗交易出现，而一些大型的商业地产开发商也将最先获益。
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