三类乱象添堵 保障房险资叩开土地储备市场大门

　　“现在只要你的项目和保障房沾边，审批都特快，银行贷款也很快到位。其实我们拿了钱去干什么，谁也不知道。”上海某中小房地产开发商杨希(化名)表示。中国证券报记者采访发现，杨希所说的情况在社会资金参与保障房建设方面并不罕见，当前一方面保障房建设存在资金瓶颈，另一方面在保障房建设过程中，各地还存在着保障房专项建设资金被套取、挪用、侵占等问题。

　　业内人士认为，保障房建设是“十二五”期间的重点民生工程，不能因个别企业“钻空子”的行为，影响整个保障房建设。有关部门应尽快完善保障房资金申请使用等方面的制度，加强监管设立综合督查部门，综合管理与保障房项目建设相关的土地、信贷等环节，严禁套取、挪用、侵占保障房建设专项资金。

　　今天本报《地产中国》栏目推出专题报道，围绕保障房建设资金筹集、使用、监管这一线索，从不同侧面剖析当前保障房建设过程中遇到的问题，尝试提出建设性的解决办法，从而促进保障房建设顺利进行，推动保障房建设目标的早日实现与房地产市场的健康发展。

　　土地收入锐减资金缺口尚存

　　中国证券报记者发现，在各地的保障房建设过程中，土地和资金是保障房建设的两大难题。根据国土资源部汇总的数据，今年全国保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷，比去年供应计划增长17.6%，超出了今年计划建设1000万套保障性安居工程的用地需求量，土地问题得以缓解。相比之下，资金缺口问题更为急切。

　　住建部副部长齐骥此前表示，2011年的保障房建设任务将通过一般预算安排、提取土地出让净收益、住房公积金增值收益以及积极引导社会资金参与等方式，确保保障房建设资金的落实。

　　地方政府的土地出让净收益是保障房建设最主要的资金组成部分。根据国土资源部公布的数据，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元。

　　自2010年以来，在严厉的房地产宏观调控背景下，2011年各地土地市场普遍比较冷清，部分城市土地出让收入大幅降低。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，纵观今年上半年的全国土地出让形势，2011年各地方政府的土地出让净收益将锐减，估计只有1.3万亿元左右。“地方政府至少计提土地出让净收益的10%是没问题的，但是整个土地出让收益的基数大幅减少了，地方政府自筹的这部分资金就成了大问题。”

　　据测算，2011年建设1000万套保障房需投入资金约1.34万亿元，其中大部分需要地方政府采取各种方式筹集。按照住建部的估计，经济适用住房和“两限房”需建设资金5000亿元，主要由社会机构通过市场运作方式来解决；棚户区改造需投资5000亿元，其中，工矿企业和被改造的职工自身筹集3400亿元。也就是说，1.34万亿元建设资金中已有8400亿元投入有了着落，但还剩余约5000多亿元的资金缺口，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。根据业内人士的测算，截至目前扣除前期已经确定的保障房建设资金，资金缺口仍在3000至4000亿元左右。

　　三类乱象并存资金使用堪忧

　　在保障房建设资金缺口巨大的同时，中国证券报记者了解到，各地方的保障房建设资金挪用、侵占等问题着实令人担忧。

　　其一，“移花接木”：房地产开发企业资金链紧绷，用保障房项目套取专项资金。今年要开工建设的1000万套保障房中，有400万套是棚户区改造住房。中国证券报记者了解到，2011年以来，许多商业银行对棚户区改造任务集中的省份专门设立了“棚户区改造专项贷款”，但是在贷款审批和发放过程中，却被某些中小房地产开发企业钻了空子。

　　上海某中小房地产开发商杨希告诉中国证券报记者，今年以来银行信贷政策持续收紧，中小房地产开发商只能“各显神通”找钱。据杨希介绍，山西、陕西、河北等都有专项的棚户区改造贷款，今年有许多上海中小开发商就奔赴这些地方，从某些当地银行走关系、巧立名目拿到贷款资金后再想办法挪到外省其他的房地产项目中。“不过，大部分都是中小开发商去打棚户区改造专项贷款的主意，而且资金量也不大，也就几千万元。”杨希表示：“保障房是个筐，啥都往里装。现在只要你的项目和保障房沾边，审批都特快，银行贷款也能很快到位。其实我们拿了钱去干什么，谁也不知道。”

　　其二，“先私后公”：房地产开发企业配建保障房项目，挪用保障房建设资金。

　　北京某建筑材料供应商尹海前段时间就刚刚终止了给大兴某在建保障房项目供应建筑材料的合同。尹海表示，他所供应的建筑材料，既提供给房地产开发商本身的商业地产项目，又提供给其配建的保障房项目。“而每每到了回款时间，对方肯定是先把商业地产的项目款结了，保障房那部分的资金则是一拖再拖，时间长了我们实在是受不了。目前，我们只给这个开发商的商业地产项目供应材料了。”尹海介绍，该保障房项目规划有9栋，从去年到现在才建成了4栋，工期一再拖延，很大一部分原因就是保障房项目建设、采购原材料等资金一再被挪用。

　　其三，“瘦身钢筋”：房地产开发企业为保利润，侵占保障房项目建设资金，压低建设成本。

　　近期有媒体报道了南宁、石家庄等多地的保障性住房被查出存在砌筑质量不高、使用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严等问题。有地方保障房项目负责人向中国证券报记者透露，在保障房建设过程中类似“瘦身钢筋”的问题确实存在。“由于投入资金不足，保障房建设标准总的来说不高。基本的质量标准能保证就不错了，房屋结构设计、外观造型设计、长期安全问题等很难像商业住宅项目一样高标准执行。”另外，由于今年以来人工成本接连上涨，房地产开发商在保障房项目建设中，往往出于成本考虑压缩人工成本，导致项目建设进度迟迟不能推进。